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この記事は、これからグループホーム（共同生活援助）を立ち上げたいと考えている方に向けた内容です。すでに運営中で、物件の取得や新築を検討している方にも参考になると思います。
工務店さんと話す機会がありました
先日、工務店さんと話す機会がありました。
私は今、中古物件の取得に向けて動いているのですが、将来的には新築も視野に入れています。そこで、今の建築業界の事情を聞いてみたんですよね。
結論から言うと、少し厳しいなと感じる話でした。
値上がりがかなり激しいのです。
聞いた相場感はこうです。10年前は、地域の工務店で坪単価60万円、ハウスメーカーで100万円くらいだったところが、今は工務店の方が100〜120万円、ハウスメーカーに至っては200万円ほどになっているとのことでした。
10年で、ほぼ倍。
新築でグループホームを建てるとなると、初期投資の桁が変わってきます。
業界側のハードルも上がっている
建築費だけの話ではありません。グループホーム業界の側でも、新規立ち上げのハードルが上がってきています。
- 新規事業所への報酬減算（既存事業所と新規事業所で報酬に差がつく改定）
- 総量規制が始まろうとしている地域があること
- 管理者に研修が必要になるという話も出てきていること
新規立ち上げが難しくなってくるところに、インフレによる物価上昇が重なっています。
物件価格が上がれば、家賃も上がっていきます。つまり、賃貸で始める場合のコストも、取得で始める場合のコストも、両方が上がっていくということです。
初期投資が大きくなりつつある今、「その時の状況によってはスタートできない可能性」も含めて事業設計をしていかないとな、と改めて感じました。
私の物件戦略：初手は賃貸、どうしてもなければ中古
私の考えはシンプルです。
- 第一選択：賃貸から始める
- 第二選択：どうしてもなければ、安くて使える良い中古物件
- 初手での新築は絶対にやめる
初期投資を抑えて始められる賃貸が、やはり第一選択です。どうしても賃貸で条件に合う物件がなければ、安くて使える良い中古物件があれば取得も検討する。でも、初手での新築は絶対にやめた方がいい、というのが私の考えです。
「良い中古物件」の条件について
ここで言う「良い中古物件」には、価格や使い勝手だけではない条件があります。事業から撤退したときのことも考えて、リセールバリューがあること。もしくは、自宅や他の用途として持っていても困らない物件であること。「グループホームとしてしか使い道がない物件」を取得してしまうと、撤退の選択肢が事実上なくなってしまうからです。
ただ、この条件を満たす物件を見つけるのは相当大変です。だからこそ、私は「賃貸から」と言っています。ここは掘り下げると長くなるので別の機会に書きますが、物件取得で失敗しやすいポイントだと思っています。
グループホームは「こうして運営したらいい」という情報がいろいろ出回っていると思います。ただ、時勢の問題が絡む部分があるので、建築費や住宅事情といったところまで気を使わないと、その情報が「その当時の住宅事情」に紐づいたものである可能性があるんですよね。
数年前の「新築で建てて成功しました」という情報が、坪単価が倍になった今も通用するとは限らないわけです。
「じゃあ今はやるべきじゃない」のか？
ここで、「じゃあグループホームは今やるべきじゃないのでは」という疑問が出てくると思います。
私はそうは思いません。理由は3つあります。
理由1：物件価格は待っても下がらない
物件価格は一回上がったらなかなか下がりません。この先もインフレは進んでいくでしょう。「下がるまで待つ」という戦略は、待った先に下がる保証がないのです。
実際、ウッドショックの時より住宅の値段は上がっています。あの時「今は高いから見送ろう」と判断した人がいたとして、その先に待っていたのはさらなる値上がりでした。見送っても、その先がどうなるかは分からないのです。
理由2：制度側の環境も、待てば良くなるとは限らない
建築費だけでなく、グループホーム業界の制度環境も同じです。報酬改定や制度改定はこれからも続いていきます。そして、グループホーム業界に悪徳業者が跋扈すれば、業界全体が規制強化に巻き込まれるでしょう。
つまり、「制度が落ち着いてから」「規制の様子を見てから」と待っていても、良いタイミングなんて来ないんです。
理由3：「良いタイミング」は、時間が過ぎてからしか分からない
そもそも、「あの時が良いタイミングだった」「あの時はやめておいて正解だった」というのは、時間が過ぎてから決まるものです。渦中にいる時点では、今が良いタイミングなのかどうか、誰にも分からない。
分からないものを計ろうとして待ち続けていたら、一生グループホームなんてできません。
今あるカードでやるしかない
これが私の結論です。完璧なタイミングを待つのではなく、今の自分が持っているカード（資金、物件の選択肢、人脈、経験）でできる形から始める。私が賃貸スタートをすすめるのは、この考え方が根っこにあるからです。
ただ、「今あるカードでやるしかない」は「準備しなくていい」ということではありません。手札そのものは変えられなくても、その精度を高めることはできます。
情報収集を常にしておく。収支計画を悪い側にも振ってシミュレーションしてみる。不動産購入の勉強をしておく。こうした積み重ねは、手札の解像度を上げる作業です。解像度が上がれば、少なくとも下手を打つことは避けられます。
使えるのは今ある手札だけ。でも、その手札をどこまで理解して切れるかは、自分次第です。
それでも、やりたい人は止まらずやるべきだと思う理由
厳しい話をしてきましたが、私はコンサルタントではないので、「グループホームをやりましょう」とすすめる立場にはありません。ただ、やりたいと思っている人が、この状況を理由に止まる必要はないと思っています。
グループホームがインフラであることには変わりないですし、需要も安定しています。
同じグループホームでも、その中でのニーズを見出せば利用者確保はできます。売上には頭打ちの条件があったりしますが、その分、運営の方の数字は他の事業よりシンプルだと思っているんです。
定員と報酬単価でおおよその売上上限が決まる。だからこそ、コスト側（特に物件コスト）をどう設計するかが経営の要になる。シンプルだからこそ、物件戦略の巧拙がダイレクトに効いてくるとも言えます。
まとめ：建物の勉強をしないと苦しくなる時代
グループホームを運営していくということは、利用者さんと自分の生活を安定させつつ、建物の形をどう取得して維持して、運営を回しながら経営していくか、という話になってきます。
だからこそ、物件や建築のことをある程度勉強しないと、苦しくなることがあるんだろうなと。工務店さんとの雑談から、そんなことを考えた次第です。
最後に、勉強の入り口をひとつだけ。
物件まわりの勉強は「不動産賃貸業の本」から
グループホームをやる人は、グループホームの本は読みます。でも、不動産賃貸業の本まで読む人は少ない気がしています。
物件を取得して維持管理するにしても、賃貸で借りるにしても、不動産賃貸業の世界に蓄積されたノウハウは知っておいて損がありません。修繕費の積み方、空室リスクの見方、建物の維持コストの感覚、契約まわりの基本。こうした知識は、建物を使って事業をする以上、立場に関係なく効いてきます。
私が入門の一冊としていいなと思ったのは、この本です。
タイトルは不動産投資の本ですが、私が読んでほしいのは投資のすすめとしてではありません。買ってもいい物件と買ってはいけない物件の見分け方、管理会社との付き合い方、リフォームや満室経営の考え方など、「建物を維持して人に住んでもらう」ためのノウハウが一冊にまとまっているからです。物件調査のチェックシートが付いているのも、実際に物件を見に行くときに役立ちます。
修繕費や空室リスクの勘どころを知っているだけでも、物件の見え方が変わってくると思います。
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