はじめに
この記事は、グループホーム(共同生活援助)の開設や増設に向けて、物件の取得を考えている方に向けた内容です。すでに運営中の方はもちろん、これから1から立ち上げたいと考えている方にも、物件選びの段階で必ず知っておいてほしい話です。
今回のテーマは市街化調整区域。
私自身、ホームとして利用できそうな中古物件を見つけて、内覧もして、「取得に動いてもいいのでは」と思ったところに、この文字が出てきました。正直、最初は「なんだろこれ?」という感じで、あまり気にしていませんでした。ところが、よくよく確認してみたら、ちょっと放置してはいけない案件だったのです。
市街化調整区域とは?できるだけやさしく説明します
都市計画法という法律では、市街地の広がりをコントロールするために、土地を大きく2つに分けています。
ひとつが「市街化区域」。すでに市街地になっている、あるいはこれから積極的に市街地にしていく区域です。住宅や店舗を建てることが前提の土地なので、建物を建てるハードルは基本的に高くありません。
もうひとつが「市街化調整区域」。こちらは、市街化を「抑える」区域です。ざっくり言えば、「ここには原則、新しく建物を建てないでください」と決められている土地です。田畑や山林を守るための区域、というイメージが近いかもしれません。
大事なのはここからです。市街化調整区域では、新しく建物を建てることだけでなく、すでに建っている建物の「使いみちを変えること」にも、原則として許可が必要になります。
つまり、建物がすでに建っているからといって安心はできません。「一般の住宅」として建てられた建物を「グループホーム」として使うこと自体に、手続きのハードルがあるのです。
中古物件の資料に「市街化調整区域」の文字
今回見つけた中古物件は、立地も間取りもホーム向きで、内覧の感触も良好でした。取得に向けて気持ちが動き始めたタイミングで、物件資料の中に「市街化調整区域」の記載を見つけました。
調べてみると、「市街化調整区域だと、グループホームが開設できないかもしれない」という情報が出てきます。ここでようやく、これは軽く流していい話ではないと気づきました。
調整区域の中でも「住宅を建てられる区域」がある
さらに調べていくと、市街化調整区域の中でも、自治体が条例などで「この範囲なら住宅を建ててもよい」と指定している区域があることが分かりました。
そして、この区域指定はインターネット上で公開されていました。地図で確認したところ、今回の物件はその区域の中に入っていることが確認できたのです。ここでひとつ、ハードルを越えました。
自治体によって指定の有無や範囲は異なります。調整区域の物件を検討する場合は、必ずその市町村の公開情報や担当課で確認してください。
事前確認票の「都市計画課への確認」を初めて真剣にやった
そういえば、と思い出したのが、指定申請の際に使う事前確認票(自治体によって呼び方は異なるかもしれません)の中にあった、都市計画課への確認事項です。
今までのホーム2軒はどちらも市街化区域だったので、この項目はさらっと終わらせていました。今回はどうせ相談をかけなければいけないので、都市計画課に電話で確認したところ、「この市では開設可能です。用途変更だけしてもらえれば大丈夫ですよ」との回答。ここで一安心しました。
……が、電話を切ったところで、ふと引っかかりました。
「あれ?用途変更って、必要だったっけ?」
「200平米以下なら用途変更不要」ではなかったの?
ここが今回、私が勘違いしていたポイントです。
グループホームの物件を探していると、「寄宿舎」や「住宅」といった建物の用途の話が、なんとなく説明の中に出てきます。その中で、「延べ面積200平米以下であれば、用途変更の確認申請は不要」という話は聞いていました。今回の建物も200平米以下です。
それなのに、「用途変更してください」と言われた。???となりますよね。
調べ直して分かったのは、同じ「用途変更」という言葉を使っていながら、根拠となる法律が別だった、ということです。
「200平米以下なら不要」という話は、建築基準法にもとづく用途変更の確認申請の話です。一方、今回都市計画課から求められたのは、都市計画法にもとづく手続きでした。市街化調整区域では、建物の使いみちを変えること自体に都市計画法上の許可や手続きが必要になるため、建築基準法の面積基準とは関係なく、手続きが発生するのです。
同じ「用途変更」という言葉でも、建築基準法と都市計画法では別の制度。片方の基準をクリアしていても、もう片方の手続きが必要になることがあります。
こういう法律の切り分けまで考慮しないといけないのかと、正直驚きました。自力でやろうとすると、なかなか大変です。
「いいかも」と思ったときこそ、買う前の確認を
今回の件で強く感じたのは、「いいかも」と思って勢いで取得に動くよりも、きちんと調べてから買わないといけない、ということです。一番怖いのは、買ってから「実はグループホームとして使えませんでした」となるパターンです。中古物件は取得してしまえば後戻りができません。
とはいえ、中古物件は縁ものです。「他の人に買われてしまうかも」と思うと、本当に焦ります。私もホームにできそうな中古物件をずっと探していましたが、いざ見つけたときに焦って判断を誤らないためには、「買うまでに確認すること」をあらかじめリストにまとめておいて、見つけた瞬間に動ける状態にしておくのがよいと感じました。
焦りは判断を鈍らせます。確認リストを先に用意しておくことが、スピードと確実さを両立させる一番の方法だと思います。
まとめ:中古物件を検討するときのチェックポイント
今回の経験をふまえて、「買うまでに確認すること」のリストとして、物件検討時のチェックポイントをまとめておきます。
- 物件資料で都市計画の区域区分(市街化区域か市街化調整区域か)を必ず確認する
- 市街化調整区域だった場合、住宅を建てられる区域指定に入っているかを自治体の公開情報で確認する
- 事前確認票の都市計画課への確認は、電話でもいいので必ず直接行う
- 「用途変更」は建築基準法と都市計画法で別の制度だと理解しておく
- 判断に迷う場合は、建築士や行政書士などの専門家への相談も検討する
なお、今回の内容はあくまで私のホームがある自治体での一例です。区域指定の有無も、求められる手続きも、自治体によって異なります。
最後に、これから物件を探す方へ。物件の立地や間取りに心が動いたときこそ、都市計画の確認をワンクッション入れてください。「なんだろこれ?」と感じた見慣れない言葉を放置しないこと。今回の私のように、電話一本で状況が大きく整理されることもあります。担当課への確認は、遠慮せずに早めに行うのがおすすめです。
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